2014年4月以来，从中央到地方都相继出台了一系列房地产市场救市措施，尽管近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已连续7个月下跌的现实。国家统计局于12月18日公布了《2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示全国70个大中城市在售一手房中，与上月相比，价格下降的城市有67个，持平的城市有3个；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。

    如果说价格还不能反映市场的变动，那么销售量的变化则更加剧烈。2014年1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，商品房销售额64481亿元，下降7.8%。在这个市场节点，很多人还在持观望态度，认为随着政策面的改善，房地产市场还会大有作为。不过我的朋友艾经纬则以翔实的数据指出，中国房市的大衰退可能正在面临。他的主要依据是，中国购房适龄人口达到峰值。

 
       在《房市大衰退：33年房市变迁大推演》一书中，艾经纬指出，“就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点”。具体的论证是这样的，能够购买房子的适龄人群——主要是15岁－64岁的劳动年龄人口，他们在2012年就已经到达顶峰，现在已经开始负增长，这是2010年第六次人口普查显示的数据。该数据同时显示，25－49岁的购房适龄人口在2010年约为5.47亿人，在2015年会达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。由于城镇购房适龄人口减少，这意味着房地产的总需求减少，在总供给不变的情况下如果需求减少自然会引起价格下降。

 
      事实上，适龄购房人群变化会引发房地产市场变迁这个观点并非新颖，早在2013年，中金公司房地产研究员宁静鞭就曾经做过类似判断。不过宁静鞭与艾经纬不同的是，他并不认为房地产市场会出现艾经纬所说的“衰退格局”，而是说“中国房地产市场将出现结构性差异，即一二线城市依然具备强大需求吸附力，三线城市由于人口不断迁徙，本地需求将逐步饱和”，这就是通常所说的楼市结构分化。

      那么，中国楼市到底是结构分化还是大衰退？在下这个判断之间，我们不妨先看看其他国家或者地区。

      先是香港。根据香港特区统计处于2012年2月公布的2011年人口普查结果，截至2011年6月底，香港人口年龄中位数由2001年的36.7岁升至2011年的41.7岁，换句话说，香港的老龄化越来越严重，那么，这么严重的老龄化有没有带来房价的衰退呢？从统计数据来看，根本就看不出有“衰退”的趋势。当然，读者也许会反驳，香港的证明力实在太弱了，因为它只是一个城市，并不能够证明内地今后也会如此。同时还需要指出的是，尽管香港的人口结构越来越老龄化，但劳动人口则是由2001年的343万增加到2011年的370万。既然劳动力人口在增加，那么香港的例子就更加不具有说服力了。

 
      好，既然香港不具备说服力，那我们看另外一个地方，俄罗斯。自从苏联解体之后，俄罗斯的人口一直在减少，1991年人口为148，689，000人，到2014年1月则为143，700，000人。在这段时间，俄罗斯的人口老龄化愈发严重。但是俄罗斯的房地产并未因此而陷入所谓的衰退，在莫斯科和圣彼得堡这样的大城市房价一直在持续上涨。2013年有媒体报道，莫斯科平均房价在1991年苏联解体之后的20年里上涨了77倍，一套使用面积66平米左右的单元房，总价从5000美元涨至39万美元。如果以美元计价，1991年前后，莫斯科的平均房价为每平方米75美元，2011年底约为5902美元（2013年5月的均价是5300美元）。莫斯科的房价，大概是柏林的两倍。

 
      为什么总人口下降还会导致房价上涨？这听起来似乎有点不可思议，但现实就是如此。主要原因是，原本分布于远东和西伯利亚地区的俄罗斯人大批向西流动。据统计，在最近10年时间里，北极地区人口下降了40%以上，西伯利亚地区已有1.1万个村庄和290个城市消失。这些人都到哪里去了？到了欧洲，集中在莫斯科和圣彼得堡等几个城市。莫斯科以2510平方公里的面积，支撑起了全国总人口的10%，达到1150万。而圣彼得堡则以1439平方公里的面积拥有超过500万人口。

 
      那么，中国今后到底是像俄罗斯还是像日本或者德国？在我看来，更大的可能是像俄罗斯，而不是日本、德国。我们不妨以前段时间媒体报道的东北社保危机为例。东三省的养老金为何会入不敷出？很重要一个原因就是人口在减少。那么，这些人到哪里去了？到了更适合居住和就业的东南部地区，还有像北上广深等一线城市。当地城市因为有着巨额的人口流入，同时伴随着严格的耕地保护举措，这些城市的房地产价格很难有暴跌的空间。

 
      事实上，从今年开始，很多房地产开发商已经注意到了这个现象。重回一线城市已经成为主流。就在2014年12月24日，上海直面黄浦江的32号纯住宅地块以一个震撼全场的价格——65832元/每平米的价格被格力夺下。这个价格和拍卖场面远远超过了市场预期，据市场人士分析，对应保本售价达到9万每平米。

 
      中国的房市到底更像是日本化还是俄罗斯化？大家不妨自己寻找答案。