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深圳房价飙涨背后：中国楼市重拾升势还是回光返照

来源：大公财经发布时间： 2015-06-10 浏览：1152次

在中国房地产市场低迷了近一年的时间之后，“330”新政犹如甘露一样洒向了这个萎靡的市场，随之而来的就是中国房市开始出现了回暖迹象。其中房价在近一段时间出现大幅飙涨近40%的深圳最为引人注目，作为一线城市中表现最为强劲的城市，深圳房价暴涨是否预示着中国房地产将重拾上升轨道呢?又或者深圳房价的异军突起只是中国楼市的一次回光返照?

深圳房市飙涨只是个案

实际上，此次深圳房价的大幅上涨并不能代表中国楼市的整体情况，最多只能代表一线城市的情况。因为从今年公布的4月份全国房市数据来看，中国楼市出现短期回暖的迹象主要在一线城市和少数大城市，而大量的二线和三四线城市并未出现较大改观。

据分析称，此次深圳房价飙涨的一个重要原因在于香港短期资金进场炒作，另一个原因在于深圳相对年轻的人口结构导致需求较为旺盛。

数据显示，截至2015年5月，香港人来深圳置业同比增长3倍，而且有一部分买房都是投资行为，5月份深圳的投资型置业占比已达18%。

有分析称，深圳房价的大幅上涨与去年厦门房价涨幅居首较为相似，厦门在去年全国房价涨幅榜中位列第一。第六次全国人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低。厦门的人口年龄结构与深圳非常接近，人口年轻化程度明显优于其它城市，这也导致深圳的房子需求相对较为紧张。

中国楼市左走还是右拐

实际上，正如上文所述。中国目前出现的房市回暖几乎都发生在一线城市，而这些城市正是中国最大的几个容纳外来年轻人口的城市。正是不断增多的外来年轻工作人口推动这些城市的需求，但对于广大中小城市来说，这种以年轻人居多的人口结构正在减弱。

数据显示，过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到了大城市。这意味着，中国楼市冰火两重天的现象将会短期持续。随着楼市落实宽松政策的放开，大城市的房价可能会保持在较高位置甚至短期出现冲高的现象，而广大中小城市将可能面临楼市节节下滑的局面。

整个中国的人口结构变化以及目前楼市的供需状况都在改变。

最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。据媒体测算，十年后，中国大多数“421”的家庭结构会导致第三代年轻夫妇结婚时将至少拥有6套房产，这使得市场上的住房供应远远大于需求。

从楼市的供需来看，无论是中国房市的库存和在建面积，或者房屋空置率，都被认为是严重偏高的。2015年初，国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民就表示，中国楼市的空置面积高达10亿平方米。而来自wind资讯的数据显示，中国2013年末的住宅类商品房待售面积达到3.24亿平方米，在建住宅面积约为46.35亿平方米。

由于官方并未公布这些具体的数据，所以具体存在偏差，但从整体的宏观数据来看，中国房产市场供大于求，包括华远地产原董事长任志强等房产大佬在内的地产商都公开承认中国楼市确实存在去库存的压力。

显然，随着时间的推移和人口结构的变化，中国楼市供给端还会继续增加，而需求端将会越来越少，这也预示着从时间节点来看，中国楼市很可能面临上涨周期的彻底结束，包括一线城市。

宽松政策或透支房市需求

除了供需层面，历史上各国房地产周期数据也会给中国敲响警钟。因为从全世界的房地产发展历史来看，房产行业从来不存在所谓的刚需。经过历史验证的房地产市场周期在中国同样适用，不会因为中国国情的不同而有所改变。

美国经济学家库兹涅兹所提出的15到25年的建筑业周期在很多主要国家都得到了验证。从最近的几次房市周期来看，美国房地产业从1989年开始衰退，到2006年再次衰退，周期为17年。香港房地产85年开始复苏到1997年顶点用了12年，到2003年再次复苏，周期为18年。当前香港楼市处在另外一个上升浪中。

单从周期来看，虽然各国情况不同，包括人口结构、资金流动和经济发展阶段的不一样，但最终呈现的结果却是相似。

虽然有专家认为日本80年代的那次房地产周期超过20年，但随之而来的泡沫破灭的杀伤力更大。而中国内地房地产大约从2000年开始复苏到如今也已经有15年，即便是房市政策宽松和货币宽松会导致短期需求上涨，但这同样可能会导致需求过度透支，并最终加快房地产市场不可避免的向下调整。

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