济南新房库存还能卖两年多 楼市“转暖信号”或成泡影
来源：济南商报 发布时间： 2014-10-20 浏览：812次
日前，记者统计发现，目前济南楼市库存量仍然居高，如果不再增加新房源，也需要26个月才能消化完毕，从时间上看，对比去年年底的数据，不到一年的时间，济南楼市库存量便增加了一倍多。库存的增加与市场成交有直接关系，观察济南楼市成交数据可以发现，今年以来，屡次出现的“转暖信号”都成为泡影，买卖双方观望情绪的加重导致供求失衡。
不到一年增加一倍多
截至16日，济南市可售房源为18.79万套，相比8月底的19.07万套减少了2800多套，虽然库存量减少了，但库存消化时间却依然需要近两年的时间。8月底时，根据今年以来楼市销量计算，库存量在不增加的情况下需要20多个月才能消化完。根据昨日的数据，济南市在今年10个多月的时间里，共卖出商品房7.44万套，平均每个月能卖出近7200套，如果库存量不再增加，也需要26个月才能卖完，仅比今年7月时出现小幅下降。
根据济南市住宅与房地产信息网（以下简称信息网）公布的数据，今年的7月末，济南市商品房（包括：住宅、公寓、商品用房、储藏室、车库、厂房等）可售套数为18.48万套，7个月的时间里济南市今年共售出商品房5.13万套，通过计算，库存量在不增加和销量不变的情况下，需要27个月才能卖完。
今年以来，济南市房屋库存量相比去年底明显增加，统计资料显示，2013年底，济南市房屋库存面积共计700多万平米，而7月21日记者统计发现，济南可售房源面积超过1400万平米，比去年底增加了1倍还多，而昨日的最新数据显示，这一数字进一步增加，济南可售房源面积超过1500万平方。
转暖“信号”都成泡影
库存量的持续攀升与济南市今年以来楼市销量低迷有直接的关系，信息网最近发布的数据显示，近两周济南市网签商品房不足2500套，“金九”最后一周，济南楼市经过近一个月的蓄势，新房网签量终于冲到了2096套，被称为楼市转暖的信号。可是市场的现实很快就让人发现“转暖”的迹象已经转瞬即逝。实际上，在此之前，济南楼市在今年经历了持续的低迷并出现了数次的“转暖信号”，但楼市成交量至今仍在低位徘徊。
相关数据显示，上半年济南新建商品住宅和二手住宅的网签情况均下滑约三成。2014年上半年，济南市共成交商品住宅229.81万平米，共计20968套，同比分别下降了26.73%和24.45%。
从各月商品住宅成交数据来看，今年上半年仅有4月份各项数据同比去年增加，其他5个月均为下降。其中，3月跌幅最大，42.16万平米的销量比去年少了近一半，“金三”也就此泡汤。此后的四月虽然成交量有所回升，但5月6月连续两个月的下滑再次让楼市陷入低迷。
下半年刚开始，调控开始成为楼市关键词，但多个部门的多次调控并未让楼市真正好转，反而楼市观望情绪越重。
7月10日，在全国松绑限购风声刚刚吹起时，济南市便第二个解除了执行了3年多的楼市限购政策，让7月网签量成功超过万套，楼市转暖言论再起，但多个数据公司的监测成果却给大家泼了一头冷水，限购取消后的前两周，济南市网签量40%为补签的监测结果让楼市转暖再次成为泡影，限购取消两周之后，楼市网签量“如约”回归到了“正常”状态。
8月，济南市楼市网签量环比7月下降近3成。随后的9月，虽然被称为“金九”，但却依然没有发光，9月济南楼市网签量环比8月再降近两成，仅网签7471套，回到上半年水平。
“传统旺季”不再是法宝
回顾前9个月的网签量走势，不难发现，“传统旺季”似乎已经不再是保障楼市成交的法宝，“金三银四”泡汤，“金九”网签量甚至比不上淡季的8月，楼市营销所侧重的时间节点已经被打乱，在楼市低迷时，开发商纷纷选择全民营销、全时段营销，促销也是无时无刻在进行。
二手房方面，根据济南市房屋产权登记中心最新数据，上半年济南市区二手房买卖成交登记16662套，成交面积122.40万平方米，同比下降27.0%、30.1%;其中住宅成交14702套，成交面积114.91万平方米，同比去年上半年20935套下降29.8%、28.1%。进入下半年，二手房市场愈发冷清，7月、8月、9月，济南二手房挂牌均价出现三连降，根据搜房济南二手房数据监控中心发布的数据，3个月的时间，济南二手房挂牌均价每平米下降了近200元。
价格下降的主要原因在于市场成交量的不景气，据统计，7月份，济南市二手房销量达到2987套，环比6月上涨了27%，但据业内人士介绍，因为限购取消的原因，二手房也有大量的补签充斥在成交量中，导致数据并不“真实”，7月和8月的二手房网签量相比上半年并没有实际的增加，9月，二手房网签量同样出现了下降，降到了2721套，市场未能转暖。
下半年首现“供小于求”
库存量居高不下，市场成交未能好转，不但增加了购房者的观望情绪，连开发商也看不清未来市场的形势，济南楼市推盘量不断减少。近两个月的时间，济南市库存量出现了负增长，从8月末的19.07万套下降到了昨日的18.79万套，但据记者观察，出现这样的情况并不是楼市销量增高引起，而是开盘量减少造成了“供小于求”。
虽然8月末济南市可售房源数量相比7月增加了不少，但进入9月后，却开始呈现下降趋势，9月16日记者统计发现，济南市可售房源数量为18.91万套，比8月末时的19.07万套减少了1600套，这是今年下半年以来，济南首次出现可售房源数量下降的情况，昨日，济南市可售房源套数再一次下降，比8月末时减少了2800套。
统计发现，整个9月，济南市共有17家楼盘开盘加推，虽然开盘楼盘数不少，但除去两个“纯新盘”拿出大量房源外，其余楼盘推房数量并不多，据统计，这17家楼盘仅推出住宅仅有2000套左右，比9月接近5000套的楼市网签量少了近2000套，而这3000套左右的房屋也就被转化成了“被消化的库存”。
济南楼市供不应求的局面或许将在短期内被打破。据记者统计，整个9月，济南市共有44个楼盘的66栋建筑取得预售许可证，为济南新增86.88万平米的商品房面积，而整个9月，济南市所售出的5000多套房屋仅有40多万平米，如果未来济南市继续保持这样的销量，新增的商品房面积势必不会被消化完而转化为库存。(记者张阳阳)
“一出门就看导航,最近导来导去都在修路。”市民刘先生刚来济南半年,生意关系需要全济南跑,但导航遇上济南的老道儿也变得不灵光,靠近修路的地方就是堵车段。
记者发现,在西边有6条路在修,从10月21日开始,纬十二路、纬十路、经六路将成最密集修路区域。纬十路进行道路排水改造工程,已于10月1日开工,预计12月31日前竣工通车。工程分段封闭施工,封闭范围内禁止车辆通行,预留两侧人行道供市民出行。车辆也可绕行纬九路、纬十二路、经二路、经三路、经四路、经五路、经六路等。
纬十二路道路改造工程10月21日起对经一路至张庄路段半封闭施工,非驻区车辆需绕行,行人、非机动车可通行。施工预计2015年春节前结束。经六路(纬十二路至二环西路)道路大中修工程9月17日开始道路半封闭施工,工程工期预计为3个月,预计12月15日完工,施工期间公交车运行不中断。
无影山西路南起北园大街,北至田家庄东路10月20日晚敷设雨污管道,全封闭施工,工期90天,预计2015年1月15日竣工通车。施工期间驻区车辆可临时变道通行,其他社会车辆可通过无影山中路、无影山路、田庄东路、黄岗路绕行。本次施工内容主要包括道路、管线综合、排水、照明及交通工程。改造完的无影山西路将为双向4车道,两侧慢行一体宽3.5米,并有1.5米宽的绿化带,工程红线宽25米。
天桥区西部东宇大街南起小清河北路,北至二环北路,正在半封闭施工,有望年底完工。
顺河东街共青团至普利街段正在半封闭施工,将于11月初全部完成,现在顺河东街西半幅已放开临时交通,东半幅人防、快车道及人行道等正在施工。放开交通后,市中心的趵突泉北路、共青团路、泉城路通行效率会大大增加。
市区中心封闭施工1年多的泺文路通车在望,但市民还要稍待半个月。呼唤多年的县东巷也开始修。泺文路6月29日开始全封闭施工,预计10月底全线通车。
县东巷全线进行改造建设,从10月18日起施工,预计明年1月20日竣工。以县前街为节点,南北两个路段同时封闭施工。道路施工建设期间,不允许车辆南北向通行。
南边则是二环南路和二环东路南端大工程,二环南路英雄山路至舜耕路从8月15日起全封闭施工至12月30日,东西双向禁止车辆通行。
二环东路南段工程即二环东路南延地面道路工程2016年上半年实现全线通车目标,目前燕山立交桥南500米处,南至旅游路正在半封闭道路施工,路面保留双向六车道通行。
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